Die fünf Erfolgsfaktoren beim Bauen

Für Normalbürger ist bereits ein neues Bad ein logistischer Kraftakt. Dagegen werden Tourismusbetriebe alle paar Jahre zu Großbaustellen. Florian Unseld, Gastgeber im „Post Family Resort“ in Unken hat dem plus.punkt die Erfolgsfaktoren bei einem Bauprojekt verraten. Konkret nennt er fünf: Sich Zeit zum Planen nehmen, aktuelle Trends berücksichtigen, bei der Umsetzung flexibel bleiben, einen routinierten Bauherrn in der Familie haben und nicht zuletzt auf verlässliche Partner setzen.

1993, 1999, 2002/2003, 2015 und 2021 – in all diesen Jahren wurde in der POST großflächig umgebaut. „Das sind natürlich nur die ganz einschneidenden Projekte. Ein bisschen renoviert wird in jeder Zwischensaison“, sagt Florian Unseld. Wie zur Bestätigung gingen während des plus.punkt-Gesprächs die Handwerker ein und aus. Im Herbst des Vorjahres wurden zehn neue Familien-Suiten und ein spektakulärer Spa-Bereich in luftiger Höhe errichtet. In den wenigen Wochen zwischen der Winter- und einer langen Sommersaison stand die eine oder andere Ausbesserungsarbeit auf dem Programm.

Die Zeit vor der Wiedereröffnung zu Ostern wurde knapp … wie immer. „Man kann sich noch so oft vornehmen, dass man eine Woche früher fertig werden will. Am Ende ist es immer so, dass der letzte Handwerker geht, wenn der erste Gast kommt. Aber auch daran gewöhnt man sich. Und das Schöne ist: Es ist sich letztlich noch jedes Mal ausgegangen“, sagt Florian Unseld.

Florian (l.) und Matthäus Unseld. Foto: RINK Media/Nico Macek

I. Gut geplant ist halb gewonnen

Die kurzfristige Bauplanung ist also wichtig, die langfristige aber noch viel mehr. Zwei Jahre wurden im Familienrat, der aus Florian Unseld, Vater Matthäus und Mutter Gertraud besteht, Entwürfe gewälzt, wieder verworfen und erneuert. „Es ist vor allem um die Frage gegangen, wo wir die neuen Suiten hinbauen. Wir wollten nur mit einem Konzept, bei dem wir alle ein gutes Gefühl haben, an die Finanzierung und Umsetzung gehen“, so der Unternehmensnachfolger.

Foto: RINK Media/Nico Macek

II. … Wenn man es mit Weitblick tut…

Es empfiehlt sich also, ein Projekt anzugehen, bevor der Altbestand dringend renovierungsbedürftig ist. Auch Weitsicht hilft, schließlich sollte der Neubau in einigen Jahren noch immer „State of the Art“ sein und das Material wie neu. „Wir haben mit echtem Stein, Rauriser Marmor und dunklem Holz gearbeitet – alles im Hinblick auf die Langlebigkeit“, verrät Unseld.

Die neuen Suiten sind zwischen 40 und 50 Quadratmeter groß. Florian Unseld und seine Eltern hatten vor allem die wachsende Zahl der Ein- und Zwei-Kinder-Familien im Blick. Gleichzeitig ist innerhalb der Einheiten Flexibilität wichtig. „Wir sind von den Stockbetten weggekommen und haben in den neuen Zimmern Einzelbetten, die sich beliebig umstellen lassen. Uns war wichtig, dass unser Angebot für Babys genauso geeignet ist wie für Kinder im Teenager-Alter.“

Der POST dürfte es damit abermals gelungen sein, neue Trends frühzeitig aufzugreifen. So wie 1997, als Matthäus Unseld die Familien als interessante Zielgruppe entdeckt und sein Hotel darauf ausgerichtet hat. Oder 2007 bei der Umstellung auf alternative Energie, als das noch nicht „in“ und der Klimawandel kaum ein Thema war.

Foto: POST – Family Resort

III. …Und trotzdem flexibel bleibt

Kein noch so guter Plan ist in Stein gemeißelt, wenn sich die Begleitumstände ändern. Familie Unseld hat dafür gleich zwei Beispiele geliefert. Das aktuelle Großprojekt ist in zwei Bauabschnitte aufgeteilt. Abschnitt eins umfasste die Suiten und das Spa und wurde wegen der Corona-Lockdowns vorgezogen.

Das verschaffte der POST zusätzliche Arbeitskräfte. Rund 20 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die damals gerade in Kurzarbeit waren, halfen auf der Baustelle mit. „Sie haben uns super unterstützt“, freut sich Florian Unseld, „und das Ganze hatte auch noch einen Teambuilding-Effekt. Leute, die sich normalerweise nicht oft begegnen, haben plötzlich zusammengearbeitet und sich besser kennengelernt.“ Nur er selbst ging oft seiner normalen Tätigkeit als Küchenchef nach. „In Stoßzeiten haben wir 100 Mittagessen gemacht – das war fast wie im Normalbetrieb.“

Wird die „POST neu“ insgesamt früher fertig als geplant? Nein, denn der Restaurant-Neubau wurde aufgrund des derzeitigen Preis-Hochs auf unbestimmte Zeit verschoben. Die letzten Arbeiten dürften somit wie ursprünglich geplant 2025 abgeschlossen sein. „Wir haben das bestehende Restaurant zum Glück vor Kurzem noch ein wenig renoviert und deshalb keinen Stress“, sagt der 30-Jährige. „Wir haben schon alle Pläne und Genehmigungen, der Neubau wird also definitiv stattfinden – nur eben nicht heuer und wahrscheinlich auch nicht nächstes Jahr.“ Einzig die Neugestaltung von Rezeption und Lobby ist unabhängig von der Preisentwicklung 2023 geplant.

Foto: POST – Family Resort

IV. Erfahrungsschatz in der Familie

Matthäus Unseld hat in seinen 40 Jahren als Hotelier schon viele Bauarbeiter kommen und gehen sehen. Weil er noch dazu selbst ein sehr versierter Handwerker ist, freut sich sein Sohn, ihn weiterhin an seiner Seite zu haben. „Beim Bauen brauchst du viel Erfahrung, die hat mein Vater. Bei jeder Baubesprechung mit ihm lerne ich was dazu“, sagt er. Matthäus Unseld beteuert zwar, dass das neue Restaurant sein letztes Projekt wird. „Aber das hat er schon öfter gesagt“, lacht Florian.

In Phase eins spielte der Seniorchef auch seine Verbindungen in die Baubranche aus. „Auf die Idee, während der Lockdowns zu bauen, sind natürlich viele gekommen. Es war deshalb nicht leicht, Firmen zu finden, die für einen so umfangreichen Umbau noch Kapazitäten hatten. Aber mein Vater arbeitet seit vielen Jahren mit den gleichen Partnern zusammen, die deshalb gerne mal was anderes verschieben, wenn’s um die POST geht – davon haben wir jetzt profitiert.“

V. Auf die Partner kommt es an

Damit schon angesprochen: Eigeninitiative und eigenes Know-how sind schön und gut, letztlich hängt der Erfolg jedes Bauprojekts aber von verlässlichen Partnern ab. Ein solcher Partner ist für das POST Family Resort seit fast 25 Jahren die HOGAST. „Wir sind ein großer Betrieb, trotzdem ist die Kooperation mit der HOGAST wichtig für uns“, betont Florian Unseld. „Das merke ich allein im F&B-Bereich: Ich bestelle 90 Prozent meiner Produkte über das HOGAST-Bestellsystem und habe jederzeit wen, den ich anrufen kann und der mir weiterhilft, wenn ich spezielle Fragen habe.“

Für die HOGAST-Projektberatung sprechen aus seiner Sicht Garantien und Sicherheiten, die diese Dienstleistung beinhaltet. Insbesondere ist der HOGAST-Architekturvertrag gemeint, von dem man in der POST sehr profitiert hat. Aber auch die Vermittlungskompetenz von Projektberater Thomas Kainz war für den Projekterfolg wichtig. Er hat Familie Unseld mit den Planungsprofis der Firma Bauvorsprung bekannt gemacht. Ein Goldgriff, wie Florian Unseld im Nachhinein befindet. „Wir waren mit der Arbeit dieses Unternehmens sehr zufrieden. Unser Ansprechpartner Franz Lüftenegger war auch in der Bauphase jeden Mittwoch da und hat uns unterstützt. Viele haben schon geglaubt, dass er zum Hotel gehört.“ Dieser Glaube könnte sich verfestigen, denn auch bei künftigen Vorhaben will Familie Unseld auf den HOGAST-Lieferpartner nicht mehr verzichten.

Bild: POST – Family Resort

14. Juni 2022