Prognose für die Hotellerie von Wirtschaftsforschung und Investoren

Eigentlich waren wir vor dem Einmarsch der russischen Armee in die Ukraine auf dem Weg in eine Hochkonjuktur. Was nach den beiden Coronajahren durchaus überrascht. So die Analyse des Wirtschaftsforschers Prof. Gabriel Felbermayer vom WIFO. Was jetzt der Krieg und die Sanktionen auslösen, ist noch gar nicht abzusehen. Auch Auswirkungen auf den Tourismus wird er haben – etwas zynisch gesprochen nicht nur negative – für uns in Österreich. Und was sagen Investoren generell zum Hotelimmobilienmarkt in den Alpen? Fast nur Gutes.

Der Welthandel befand sich in einer regelrechten Boomphase, die Rohstoffpreise waren zwar hoch, hatten sich aber stabilisiert. Die sich lange stauenden Seecontainer waren wieder in Bewegung gekommen. Sogar die Renditen der Staatsanleihen drehten wieder ins Positive. Insgesamt war die Stimmung in den Unternehmen gut – sogar in der von der Pandemie besonders gebeutelten Hotellerie.

Wirtschaftliche Auswirkungen des Kriegs

Doch jetzt ist alles anders. Was sich genau verändern wird, kann Felbermayer noch nicht sagen. Mitte März weiß er Genaueres. Was er jetzt schon weiß: Die Inflation wird weiter steigen. Das prognostizierte Wachstum in Österreich von 5 Prozent wird wahrscheinlich wegen der Sanktionen auf wenig über Null zurückgehen. Wenn wir auch kein russisches Gas und Öl mehr kaufen, hätten wir eine Rezession.

Für den Tourismus sieht er auch einige „positive“ Effekte, wenn man das im Angesichts eines Krieges in der Nachbarschaft so formulieren darf: Auf Grund der Unsicherheiten werden die Menschen einmal mehr eher Urlaub im eigenen Land machen – oder in einem nahegelegenen. Und die Menschen WOLLEN Urlaub machen – die Urlaubskasse ist gut gefüllt.

Das sind aber weiterhin schlechte Nachrichten für die Stadthotellerie – weil die Fernmärkte weiter wegfallen. „Gut“ könnten sich zumindest kurz- und mittelfristig die vielen Flüchtlinge auswirken: Die wollen ja arbeiten, der Tourismus würde sich anbieten. So könnte man eventuell den drohenden Preiskampf mit Deutschland ausgleichen. Dort wird der eingeführte Mindestlohn von 12 Euro sicher auch zu einem Lohndruck bei den höheren Gehältern führen und das wiederum könnte Arbeitnehmer aus Österreich abwerben.

Die Sicht der Investoren

Bei einer Veranstaltung von mrp berichtete die Union Investment, wie sie den Hotelimmobilienmarkt einschätzt. Grundsätzlich glauben sie – trotz aller Krisen – immer noch an die Hotellerie. Besonders die Ferienhotellerie – wo sie bislang noch nicht so aktiv waren – ist für sie und generell für internationale Investoren interessant. Allerdings ist das Angebot – vor allem im Bereich > 20 Mio – beschränkt, vor allem im Alpenraum. Sie schätzen die überwiegend familiäre Betreiber- und Besitzerstruktur als schwierig für Investoren ein. Gleichzeitig möchte sie diese auch erhalten, weil sie der Backbone der alpinen Hotellerie seien.

Am interessantesten sind für sie Hotels mit wenig Serviceangebot und deshalb auch wenig Personal. Sie gehen davon aus, dass die Rate zurückkommt, aber auch die Kosten steigen werden (Energie!). Sie schätzen die Ferienhotellerie als bewährt robust ein – vor allem bei hoher Standortqualität und professionellen, arrivierten Betreibern.

Problem Nachhaltigkeit

Ein Problem seien die neuen Anforderungen der Nachhaltigkeit: Die neue EU-Taxonomie, wo noch vieles im Fluss ist, stelle Betreiber, Entwickler und Investoren vor neue Herausforderungen. Entscheidend für Investoren ist die Schneesicherheit – unterhalb 1000 Metern geht in den Alpen gar nichts mehr. Christoph Eichbaum von Union Investment erzählt, dass sie kürzlich ein großes Projekt in den Alpen abgesagt haben, weil es die hohen Standards bei Energiefragen nicht erreichen konnte. Obwohl das Gebäude erst 2018 errichtet wurde! Aber bei einem B-Rating hilft auch keine neue Photovoltaik-Anlage auf dem Dach.

Da geht es auch um Höchstdurchflussgeschwindigkeiten bei den Wasserleitungen – wenn man die nicht reduzieren kann, kann man künftige Anforderungen ans Wassersparen nicht erreichen. Darum sind heute Neuplanungen interessanter als der Umbau bestehender Strukturen. Und deshalb sind bestehende Pachtverträge ebenfalls ein Problem: Wie flexibel kann und will der Pächter auf neue Umweltanforderungen reagieren? Die Rainshowerexperience wird sich bald nicht mehr spielen.

Die Rolle der Brands

Olaf Steinhage von mrp setzt auf große Brands – auch im Alpenraum. Ein aus der Stadthotellerie bekannter Brand vermittle Vertrauen. Hinter so einem Brand stehe auch das notwendige Volumina beim Marketing. Eine andere Möglichkeit wäre lokale Betreiber unter einer Dachmarke zu bündeln. Steinhage sagt auch, dass uns die Krisen dazu zwingen, endlich aus der Komfortzone herauszukommen, in die uns die langen Boomjahre im Tourismus gebracht haben. Es werde zu einer Marktbereinigung einhergehend mit einer weiteren Professionalisierung kommen.

SWOT Ferienhotellerie / Resorts für Investoren

Stärken:

• Immobilie: Diversifizierungsmöglichkeit im Hotelportfolio
• Betrieb: besser diversifizierte Umsatz- und Ertragsstruktur im Vergleich zu Stadthotels
• Markt: robuste Nachfrage und Bedürfnis nach Urlaub und Erholung

Chancen:

• Immobilie: viel Bewegung am Markt, steigende Attraktivität, neue Investorengruppen drängen auf den Markt
• Betrieb: gemeinsame Entwicklung von Destinationen mit Gemeinden, gezielte Ertragsoptimierung
• Markt: Post-Covid-Kultur: intensivere Reiseerlebnisse und zunehmendes ökologisches Bewusstsein

Schwächen:

• Immobilie: hohe Investitionskosten durch mehr Fläche und höhere Ausstattungskosten, Taxonomiekonformität?
• Betrieb: erhöhte Komplexität im Betrieb, hoher Anspruch an das Management
• Markt: Spontane Trendentwicklungen, standortbedingt saisonale Schwankungen

Risiken:

• Immobilie: Planungsfehler und abweichende Umsetzbarkeit des Projektes, strategischer Fit des Standorts und Projekts, Nachvermietung?
• Betrieb: Vielzahl an Einflussfaktoren auf die Nachfrage; Interessenskonflikte bei voll integrierten Betreibern
• Markt: Abhängigkeit von natürlichen Ressourcen und deren Veränderung (Schneesicherheit, Meeresspiegel), lokaler Widerstand

Bild: Pixabay

Beitrag: Thomas Askan Vierich

7. März 2022